Az ingatlanvásárlás életünk egyik legjelentősebb döntése. A sikeres és problémamentes adásvétel érdekében elengedhetetlen, hogy még a szerződés aláírása előtt alaposan megismerjük az ingatlan jogi és műszaki helyzetét. Ehhez összeállítottunk egy átfogó kérdés- és témalistát, amely segít eligazodni a legfontosabb területeken.
1. Tulajdonjogi viszonyok tisztázása
Az ingatlan tulajdonjogi helyzetének pontos ismerete alapvető fontosságú. Nem elég tudni, hogy ki az eladó – tisztában kell lennünk minden tulajdonos kilétével, jogaival, és az esetleges korlátozásokkal. Különösen társasházak esetén számos további dokumentumot érdemes átvizsgálni.
Alapvető dokumentumok
- Kérhetnénk egy aktuális, teljes tulajdoni lapot?
- Társasház esetén:
- Az alapító okirat megtekintése
- SZMSZ (Szervezeti és Működési Szabályzat) áttekintése
- Esetleges elővásárlási jogok tisztázása
Tulajdonosok
- Hány tulajdonosa van az ingatlannak?
- Több tulajdonos esetén:
- A másik tulajdonos házastárs vagy élettárs?
- Van kiskorú tulajdonos?
- Van gondnokság alatt álló tulajdonos?
- A többi tulajdonos is egyetért az eladással és feltételeivel? (pl. nincs vita a vételárban?)
- Rendelkezik-e meghatalmazással a többi tulajdonostól vagy önállóan jár el mindenki?
Teremgarázs (ha van)
- Pontos elhelyezkedés, méret és tulajdoni hányad meghatározása
- Hány m2 a gépkocsibeálló/kerékpártároló/tároló és ez mekkora hányadot képvisel a teremgarázsból ill. a társasházból? Van-e alaprajz erről?
- Használati jogok tisztázása
- Ha osztatlan közös tulajdonban lévő beállóhely, szabályozott-e az, hogy pontosan hol, melyik felfestett hely az, amelyre kizárólagos használati joga van az eladónak, amelyet most értékesít a lakással együtt?
2. Per-, teher- és igénymentesség
Az ingatlanon fennálló terhek vagy jogviták jelentősen befolyásolhatják a vásárlást és a későbbi használatot. Fontos feltérképezni minden olyan körülményt, ami korlátozhatja a zavartalan birtoklást vagy extra költségeket okozhat a jövőben.
Ingatlan státusza
- Az ingatlan rendeltetése és hivatalos megnevezése
- Mi a megnevezése az ingatlan-nyilvántartásban: lakás/lakóház/nyaraló, egyéb?
- Fekvése (belterület/külterület/zártkert)
Terhek és jogok
Ha nem látunk tulajdoni lapot, kérjük meg az eladót, hogy mondja el, terheli-e az ingatlant:
- Haszonélvezeti jog – ha igen, kié, meddig tart: meghatározott ideig/holtig tartó?
- Jelzálog vagy önálló zálogjog
- Egyéb terhek
- Perfeljegyzések
- Van-e olyan folyamatban lévő per az ingatlannal kapcsolatban, amely még nem került feljegyzésre az ingatlan tulajdoni lapján?
- Van-e olyan körülmény, amely az ingatlant érintő perrel fenyeget?
- Fennáll-e valamilyen használati jog (pl. bérleti szerződés, szívességi használat)?
- Székhelye/telephelye/fióktelepe-e az ingatlan valamely cégnek? Ha igen, hánynak és van-e kapcsolat velük, tudják-e intézni a cégmódosítást a birtokbaadást követően?
Szomszédsági viszonyok
- Esetleges viták, nézeteltérések
- Rendezettek-e a szomszédokkal való viszonyok?
- Volt-e/van-e folyamatban birtokvédelmi eljárás?
3. Műszaki állapot és felújítási lehetőségek
Az ingatlan műszaki állapota nem csak a jelenlegi használhatóságot határozza meg, de a jövőbeli költségekre is jelentős hatással van. A szerkezeti problémák, elavult rendszerek vagy hiányzó szigetelés mind olyan tényezők, amelyek később komoly kiadásokat eredményezhetnek.
Alapadatok
- Telek alapterülete (tulajdoni lap alapján) és fekvése, felépítménye (térképmásolat alapján)
- Építés éve
- Használatbavételi engedély dátuma
- Hasznos alapterület
- Ingatlan beépíthetősége? Esetleges bővítési szándék esetén releváns.
- Ha nincs kerítés, akkor a helyi építési szabályzat vagy önkormányzati rendelet szerint lehetséges-e kerítést építeni a telken?
Szerkezeti információk
- Építőanyag típusa – Téglából épült? Ha nem, miből, ha igen, milyen téglából?
- Födém anyaga
- Tető állapota és anyaga
- Szigetelés megléte és minősége
- Szigetelés van-e, falon és tető alatt is?
- Nyílászárók típusa és állapota
- Voltak cserélve? Ha igen, mikor?
Gépészet és közművek
- Elektromos rendszer (vezetékek, fázisok, amper)
- Elektromos vezetékek miből vannak?
- Hány fázis van bekötve? Hány Amper áll rendelkezésre, lehet-e bővítést kérni?
- Fűtési rendszer és kémény állapota
- Vízvezetékek állapota
- Milyen a melegvíz ellátás illetve a csővezetékek állapota, cserélve voltak-e?
- Csatorna vagy emésztő
- Kerti csap, kút megléte
- Napelem rendszer
- Ha van napelem, akkor milyen megoldású a telepítés illetve energia elszámolás?
Dokumentáció
- Műszaki tervek és alaprajzok
- Építési műszaki tervdokumentációhoz kapcsolódó alaprajzok (+ megvalósulási tervek) rendelkezésre állnak-e?
- Energetikai tanúsítvány, ingatlan besorolása
- Esetleges felújítások dokumentációja
- Történt-e felújítás? Ha igen, mikor és mit érintett?
- Vannak-e ismert problémák, hibák?
4. Pénzügyi szempontok
A vételár csak egy része a teljes költségképnek. Fontos tisztázni a fizetési feltételeket, valamint feltérképezni minden olyan tartozást vagy költséget, ami az ingatlanhoz kapcsolódik, hiszen ezek átvállalása vagy rendezése szintén a vevőre hárulhat.
Vételár és fizetés
- Pontos irányár vagy vételár
- Mi az ingatlan pontos vételára? Ez irányár?
- Alkulehetőségek
- Meddig hajlandó lemenni az eladó az árban?
- Fizetési ütemezés
Költségek és tartozások
- Vannak -e közüzemi tartozások?
- Fennállnak-e közös költség hátralékok?
- Mérőórák tulajdonviszonya és átírási lehetőségek
- Kinek a nevén vannak a mérőórák?
- Ha nem a tulajdonos nevén, rendelkezésre áll-e az átíráshoz szükséges halotti anyakönyvi kivonat vagy újat kell igényelnie?
5. Gyakorlati kérdések
A mindennapi használatot érintő gyakorlati szempontok gyakran háttérbe szorulnak a jogi és műszaki kérdések mellett, pedig ezek alapvetően befolyásolják majd az ingatlanban töltött időnket. Az eladás okának megismerése és a környék feltérképezése további értékes információkkal szolgálhat döntésünkhöz.
- Az eladás oka
- Lakott jelenleg az ingatlan? Ha lakatlan, mióta az?
- Mi a birtokbaadás várható időpontja?
- A környék élhetősége és fejlődési kilátásai.
Ez az összefoglaló az általános esetekre vonatkozik. Speciális helyzetekben további kérdések is felmerülhetnek, ezért javasolt ingatlanos ügyvéd és/vagy műszaki ellenőr véleményének kikérése is a konkrét ajánlattétel előtt.
A jelen tájékoztatás nem teljes körű és nem minősül jogi tanácsadásnak vagy ajánlattételnek. Ha további jogi kérdése vagy kérése lenne, forduljon hozzánk elérhetőségeinken (https://katonareka.hu/kapcsolat/).
Jelen blogcikk ugyanezen tartalommal az alábbi weboldalon is megjelent:
https://tudastar.money.hu/ismerteto/ingatlanvasarlok-utmutatoja-a-legfontosabb-kerdesek-amiket-fel-kell-tenni-az-eladonak/
