Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen in unserem Leben. Um einen erfolgreichen und reibungslosen Verkauf zu gewährleisten, ist es unerlässlich, dass Sie die rechtliche und technische Situation der Immobilie vor der Unterzeichnung des Vertrags genau kennen. Wir haben eine umfassende Liste von Fragen und Themen zusammengestellt, die Ihnen helfen soll, sich in den wichtigsten Bereichen zurechtzufinden.
1. Klärung der Eigentumsverhältnisse
Genaue Kenntnisse über die Eigentumsverhältnisse der Immobilie sind unerlässlich. Es reicht nicht aus zu wissen, wer der Verkäufer ist – Sie müssen die Identität aller Eigentümer, ihre Rechte und eventuelle Einschränkungen kennen. Insbesondere bei Eigentumswohnungen gibt es eine Reihe zusätzlicher Dokumente zu prüfen.
Grundsätzliche Dokumente
- Können wir ein aktuelles, vollständiges Eigentumsblatt erhalten?
- Im Falle einer Eigentumswohnung:
- Ansicht der Gründungsurkunde
- Überblick über die OBO (Organisations- und Betriebsordnung)
- Klärung von möglichen Vorkaufsrechten
Eigentümer
- Wie vielen Eigentümern gehört die Immobilie?
- Im Falle von mehreren Eigentümern:
- Ist der andere Eigentümer ein Ehegatte oder Lebenspartner?
- Gibt es einen minderjährigen Eigentümer?
- Gibt es einen Eigentümer unter Vormundschaft?
- Sind die anderen Eigentümer mit dem Verkauf und seinen Bedingungen einverstanden? (z. B. keine Streitigkeiten über den Kaufpreis?)
- Hat der Verkäufer eine Vollmacht von den anderen Eigentümern oder handelt jeder für sich?
Tiefgarage (wenn es gibt)
- Bestimmung der genauen Lage, Größe und Eigentumsanteile
- Wie viele m2 ist der Parkplatz/Fahrradabstellraum/Abstellraum und wie viel von der Garage bzw. der Eigentumswohnung macht er aus? Gibt es einen Lageplan davon?
- Klärung der Nutzungsrechte
- Wenn es sich um einen ungeteilten Gemeinschaftsparkplatz handelt, ist dann genau geregelt, welcher markierte Platz derjenige ist, für den der Verkäufer/in die alleinige Nutzung hat, den er/sie nun zusammen mit der Wohnung verkauft?
2. Befreiung von Rechtsstreitigkeiten, Kosten und Forderungen
Bestehende Belastungen oder Streitigkeiten auf der Immobilie können sich erheblich auf den Kauf und die spätere Nutzung auswirken. Es ist wichtig, alle Umstände zu ermitteln, die den reibungslosen Besitz einschränken oder in Zukunft zusätzliche Kosten verursachen könnten.
Zustand der Immobilie
- Zweck und offizielle Bezeichnung der Immobilie
- Wie wird es im Grundbuch genannt: Wohnung/Einfamilienhaus/Ferienwohnung, Sonstiges?
- Lage (Innenbereich/Außenbereich/geschlossener Garten)
Belastungen und Rechte
Wenn Sie kein Eigentumsblatt ansehen können, bitten Sie den Verkäufer, Ihnen mitzuteilen, ob die Immobilie mit den Folgenden belastet ist:
- Nießbrauchrecht – wenn ja, wem gehört es, wie lange: für eine bestimmte Zeit/bis zum Tod?
- Hypothek oder unabhängiges Pfand
- Sonstige Belastungen
- Gerichtsverfahrensnoten
- Gibt es anhängige Rechtsstreitigkeiten in Bezug auf die Immobilie, die noch nicht in das Eigentumsblatt eingetragen worden sind?
- Gibt es Umstände, die eine Klage gegen die Immobilie bedrohen?
- Besteht ein Nutzungsrecht (z. B. Mietvertrag, Gefälligkeitsnutzung)?
- Ist die Immobilie der Sitz/Niederlassung/Zweigniederlassung irgendeiner Gesellschaft? Wenn ja, wie viele und ob es Kontakte zu ihnen gibt, können sie die Abänderungsverfahren nach der Besitzübergabe veranlassen?
Beziehungen zur Nachbarschaft
- Mögliche Streitigkeiten, Meinungsverschiedenheiten
- Sind die Beziehungen zu Ihren Nachbarn in Ordnung?
- War/ist ein Besitzschutzverfahren anhängig?
3. Technischer Zustand und Renovierungsmöglichkeiten
Der technische Zustand einer Immobilie bestimmt nicht nur ihre aktuelle Nutzbarkeit, sondern hat auch einen erheblichen Einfluss auf die zukünftigen Kosten. Strukturelle Probleme, veraltete Systeme oder mangelnde Isolierung sind alles Faktoren, die später zu erheblichen Kosten führen können.
Grundlegende Angaben
- Grundstücksfläche (auf der Grundlage des Eigentumsblattes) und Lage, Überbau (auf der Grundlage des Lageplans)
- Baujahr
- Datum der Nutzungsgenehmigung
- Nutzfläche
- Bebaubarkeit des Grundstücks? Relevant im Falle einer möglichen Erweiterung.
- Wenn kein Zaun vorhanden ist, ist es möglich, auf dem Grundstück einen Zaun gemäß den örtlichen Bauvorschriften oder der Gemeindeverordnung zu errichten?
Strukturelle Informationen
- Art des Baumaterials – Aus Ziegeln gebaut? Wenn nein, woraus, wenn ja, aus welcher Art von Ziegeln?
- Material der Decke
- Zustand und Material des Daches
- Vorhandensein und Qualität der Isolierung
- Gibt es eine Isolierung, sowohl an den Wänden als auch unter dem Dach?
- Art und Zustand der Fenster und Türen
- Sind sie ersetzt worden? Wenn ja, wann?
Maschinenbau und Versorgungseinrichtungen
- Elektrisches System (Verkabelung, Phasen, Ampere)
- Woraus bestehen elektrische Drähte?
- Wie viele Phasen sind angeschlossen? Wie viele Ampere stehen zur Verfügung, kann eine Erweiterung beantragt werden?
- Zustand der Heizungsanlage und des Schornsteins
- Zustand der Wasserleitungen
- Wie ist der Zustand der Warmwasserversorgung und der Rohrleitungen, wurden sie ersetzt?
- Kanalisation oder Senkgrube
- Vorhandensein eines Gartenhahns, eines Brunnens
- Solarzellenanlage
- Wenn eine Solaranlage vorhanden ist, wie wird sie installiert und wie wird der Strom abgerechnet?
Dokumentation
- Technische Pläne und Lagepläne
- Sind die Lagepläne (+ Bestandspläne) für die technischen Gebäudeplanungsunterlagen verfügbar?
- Energieausweis, Immobilienklassifizierung
- Dokumentation möglicher Renovierungen
- Wurde eine Renovierung durchgeführt? Wenn ja, wann und was war davon betroffen?
- Gibt es bekannte Probleme oder Fehler?
4. Finanzielle Aspekte
Der Kaufpreis ist nur ein Teil des Gesamtkostenbildes. Es ist wichtig, die Zahlungsbedingungen zu klären und etwaige Schulden oder Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie zu ermitteln, da der Käufer auch für deren Übernahme oder Begleichung verantwortlich sein kann.
Kaufpreis und Zahlung
- Genauer Richtpreis oder Kaufpreis
- Wie hoch ist der genaue Kaufpreis der Immobilie? Handelt es sich um einen Richtpreis?
- Handelnsmöglichkeiten
- Wie weit ist der Verkäufer bereit, den Preis zu senken?
- Zahlungsplan
Kosten und Schulden
- Gibt es Schulden bei Versorgungsunternehmen?
- Gibt es Rückstände bei den gemeinsamen Kosten?
- Zählerbesitz und Umschreibungsoptionen
- Wessen Name steht auf den Zählern?
- Wenn der Name nicht auf den Eigentümer lautet, ist die Sterbeurkunde für die Übertragung verfügbar oder müssen der Verkäufer eine neue beantragen?
5. Praktische Fragen
Die praktischen Aspekte der täglichen Nutzung werden oft von rechtlichen und technischen Fragen überschattet, die einen großen Einfluss auf unsere Zeit in der Immobilie haben werden. Das Herausfinden der Gründe für den Verkauf der Immobilie und die Erkundung der Gegend können uns wertvolle Informationen für unsere Entscheidung liefern.
- Grund des Verkaufs
- Ist die Immobilie derzeit bewohnt? Wenn unbewohnt, wie lange schon?
- Wann ist der voraussichtliche Zeitpunkt der Besitzübergabe?
- Lebensqualität und Entwicklungsperspektiven des Gebiets.
Diese Zusammenfassung gilt für allgemeine Fälle. In besonderen Situationen können sich zusätzliche Fragen ergeben. Es wird daher empfohlen, einen Immobilienrechtsanwalt und/oder einen technischen Sachverständigen zu konsultieren, bevor Sie ein konkretes Angebot abgeben.
Diese Informationen sind nicht umfassend und stellen keine Rechtsberatung oder ein Angebot dar. Für Rückfragen und Auskünfte stehen wir Ihnen jederzeit unter folgenden Kontaktdaten gerne zur Verfügung (https://katonareka.hu/de/kontakt/).
Dieser Blogartikel wurde auch auf der folgenden Website mit gleichem Inhalt in ungarischer Sprache veröffentlicht:
https://tudastar.money.hu/ismerteto/ingatlanvasarlok-utmutatoja-a-legfontosabb-kerdesek-amiket-fel-kell-tenni-az-eladonak/
