Was Sie über die Räumungserklärung wissen sollten

Typischerweise hört man im Zusammenhang mit Untermietverhältnissen von Fällen, in denen die Immobilie auch nach Beendigung des Mietvertrags nicht geräumt wird. Bei einer gescheiterten Räumung befindet sich der Eigentümer der Immobilie in einer schwierigen Situation, die ihn daran hindern kann, seine Immobilie erneut zu vermieten oder zu verkaufen. Wer auch mit den schlimmsten Fällen rechnet und einen Anwalt oder zusätzlich einen Notar konsultiert, kann jahrelange Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Denn im Besitz der Räumungserklärung kann der unbefugte Wohnungsnutzer auch mit Hilfe der Polizei direkt von der Liegenschaft „geräumt“ werden.

Was genau ist die Räumungserklärung?

Im häufigsten Fall handelt es sich bei der Räumungserklärung (oder auch Räumungsbescheid) um eine einseitige Erklärung des Mieters der Wohnung oder des Geschäftsraumes. Die Zusage bezieht sich in diesem Fall auf den Auszug aus der Immobilie, wenn der Mietvertrag – gleich aus welchem Grund – beendet wird. Dies ist eine zusätzliche Garantie für den Vermieter über den Mietvertrag hinaus.

Wichtig zu wissen ist aber auch, dass diese Erklärung nicht nur mit Vermietung verbunden werden kann. Es kann auch bei Kauf- und Verkaufsgeschäften angewendet werden, wenn die Besitzübergabe früher erfolgt und der Käufer den gesamten Kaufpreis erst später bezahlt. Somit gibt die Räumungserklärung in diesem Fall dem Verkäufer eine zusätzliche Garantie. Zahlt der Käufer nicht den gesamten Kaufpreis, scheitert also der Verkauf und muss der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden und der bereits eingezogene Käufer ausziehen, kann mit der Räumungserklärung den Zwischenzustand schneller geordnet sein. 

Der andere Fall beim Verkauf ist, wenn der Verkäufer die Immobilie bewohnt, bis er den vollen Kaufpreis erhält, weil er damit den Kaufpreis seiner neuen Wohnung (in die er umziehen wird) finanzieren kann. Somit muss dem Käufer zugesichert werden, dass der Verkäufer zum angegebenen Zeitpunkt auszieht (insbesondere: Zahlung des gesamten Kaufpreises durch den Käufer + X Tage) und der Käufer die Immobilie in Besitz nehmen kann.

Bei Kauf- und Verkaufsgeschäften ist die Anwendung der Räumungserklärung seltener, weil es möglich ist, den Parteien mit anwaltlicher Treuhand eine ausreichende Sicherheit zu geben, beispielsweise wird die Zustimmungserklärung zur Registrierung des Eigentumsrechtes des Käufers erst freigegeben, wenn der gesamte Kaufpreis bezahlt wird (Dokumententreuhand). Es handelt sich auch um eine Sicherung, wenn der Käufer den Kaufpreis auf ein Anwaltstreuhandkonto hinterlegt, aus dem er erst überwiesen wird, wenn der Verkäufer aus der Immobilie ausgezogen ist und es dem Käufer übergeben hat (Geldtreuhand).

Warum geht es schneller?

Denn die von Notaren erstellte Urkunde wird direkt vollstreckbar sein. Dies bedeutet, dass der Vermieter oder der Verkäufer nicht vor Gericht gehen soll, wenn er aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses oder des Scheiterns des Kaufvertrags seine Immobilie in einem sauberen Zustand zurückerhalten möchte, den der Mieter/Käufer hat aufgegeben und ihrer beweglichen Sachen entleert. Wer auch mit den schlimmsten Fällen rechnet und einen Anwalt oder zusätzlich einen Notar konsultiert, kann jahrelange Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Im Besitz der Räumungserklärung kann der unbefugte Wohnungsnutzer auch mit Hilfe der Polizei direkt von der Liegenschaft „geräumt“ werden.

Hinweis: Die die Miet- und Kaufverträge verfassenden Rechtsanwälte haben in der Regel bereits eine gute berufliche Beziehung zu bestimmten Notaren (so können sie Kontakte empfehlen), mit denen sie im Voraus vereinbaren können, was genau in eine öffentliche Urkunde aufgenommen werden muss, und sie können ihnen den Text des Grundvertrages zusenden. Auf diese Weise wird auch die Arbeit des Mandanten erleichtert, da der professionelle, kompliziertere Teil von den Anwälten mit den Notaren erledigt wird.

 

Voraussetzungen

Auf der Grundlage des oben Gesagten kann die Räumungserklärung nicht alleine stehen. Es setzt immer ein grundlegendes Rechtsverhältnis voraus: ein schon abgeschlossener Mietvertrag oder Kaufvertrag (oder sonstiger Vertrag) ist daher erforderlich. Unser Artikel erwähnt im Folgenden nur die im Mietvertrag enthaltene Räumungserklärung, diese kann aber logischerweise auch für Verträge gelten, die andere Rechtsgeschäfte beinhalten (z.B. Verkauf) und beispielsweise für die Räumungserklärung des Verkäufers oder des Käufers. 

Darauf basierend können beim Notar zwei Arten von Lösungen beantragt werden, um die Räumungserklärung zu erhalten.

1. Fassung des gesamten Mietvertrages in einer notariellen Urkunde. In diesem Fall wird der gesamte Mietvertrag notariell bearbeitet, sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter unterschrieben und das beidseitige Rechtsgeschäft notariell beurkundet (was natürlich mit höheren Notargebühren verbunden ist).

Das ist die sicherste Lösung: alle Mieterpflichten, die im Mietvertrag zu finden sind, werden in einer öffentlichen Urkunde festgehalten. So ist es möglich, beispielsweise bei Nichtzahlung, Vollstreckung einer bestimmten Handlung oder Auszug eine direkte Vollstreckung zu beantragen. Auch die Beweislast selbst ist anders: es ist schwieriger, eine in einer öffentlichen Urkunde enthaltene Erklärung später aufzuheben, wenn sie in einem Verfahren verwendet wird.

Jedes Ding hat zwei Seiten. Mit der vollständigen Einbeziehung in eine öffentliche Urkunde werden nicht nur die Pflichten des Mieters in die öffentliche Urkunde aufgenommen, sondern auch die Pflichten des Vermieters. So schützt diese Lösung auch die Interessen der Mieter. Es dient ihnen auch als zusätzliche Sicherheit, da der Mieter in bestimmten Fällen auch eine direkte Zwangsvollstreckung beim Vermieter verlangen kann. Als Beispiel ist zu nennen, wenn der Vermieter bei Ablauf des Mietverhältnisses die vom Mieter hinterlegte Kaution (Mietkaution) nicht zurückzahlt. In einem solchen Fall wird die Höhe der Kaution vom Mieter direkt gegenüber dem Vermieter geltend gemacht.

2. Lediglich der Räumungserklärungsteil des Vertrages (bzw. aus Gründen der Vollstreckbarkeit die zum Auszug führenden Bestimmungen: Begriffe, Gebührenzahlungsfristen, Kontakte, Mahnungen und Kündigungsregeln) wird in eine öffentliche Urkunde aufgenommen – dies ist der häufigere Fall.

In diesem Fall schließen die Parteien den Mietvertrag in einer privaten Urkunde ab (meistens und empfohlen bei Mitwirkung eines Rechtsanwalts) und auf der Grundlage des bereits bestehenden Mietverhältnisses bestätigt der Mieter seiner im Mietvertrag bestimmten Verpflichtungen in einer einseitigen Erklärung.

Die Verpflichtungserklärung kann auf zwei Wegen erfolgen:

    • Aufgrund des privaturkundlich errichteten Mietvertrages gibt der Mieter lediglich eine notariell beglaubigte Verpflichtungserklärung zur Räumung der Immobilie ab. So kann der Vermieter die Räumungsvollstreckung nur dann verlangen, wenn der Mietvertrag aus irgendeinem Grund gekündigt wird und der Mieter nicht innerhalb der dafür vorgesehenen Frist eigenmächtig auszieht.

    • Neben der Räumung gibt der Mieter auch eine Verpflichtungserklärung zur Zahlung der Miete (evtl. Betriebskosten und Nebenkostenpauschale) ab – dies bedeutet eine noch größere Sicherheit für den Vermieter, denn so kann er direkt selbst die Zwangsvollstreckung bei Nichtzahlung der Miete (Betriebskosten, Nebenkosten) einfordern. Alle diese mit einem Dokument (wenn das Dokument größer ist, hat es natürlich einen höheren Preis gemäß der Gebührenordnung der Notare, da die notariellen Gebühren gesetzlich festgelegt sind und die Anzahl der Seiten des Dokuments und die Sprache, in der es verfasst ist, sind von großer Bedeutung).

Sprache und Wortlaut der Urkunde

Die oben genannten Dokumente können statt in Ungarisch auch in einer Fremdsprache erstellt werden. Wie bei Rechtsanwälten ist es auch bei Notaren üblich, Urkunden neben Ungarisch in einer Fremdsprache zu verfassen. So wird beispielsweise beim Mietvertrag eines größeren Geschäftsraums der von den Rechtsanwälten in ungarisch-deutscher Sprache erstellte Teil des Mietvertrags, der die Räumungserklärung enthält, vom amtierenden Notar für den Mieter (Mietervertreter), der kein Ungarisch aber Deutsch versteht, direkt in deutscher Sprache bearbeitet wird. Die Sprache der öffentlichen Urkunde ist ebenfalls Deutsch, und wenn aufgrund eines Rechtsstreits eine Vollstreckung beantragt wird, benötigt der Mandant eine beglaubigte Kopie in ungarischer Sprache. Auch das spart Zeit, Geld und Energie.

Obwohl es für Parteien, die Ungarisch sprechen und verstehen, meist auf Ungarisch verfasst ist, ist der Wortlaut der öffentlichen Urkunde, die die Räumungserklärung enthält, normalerweise schwierig, da es wichtig ist, die rechtlichen Hinweise und obligatorischen Elemente aufzunehmen, die es ermöglichen, den Fall ohne Gerichtsverfahren direkt beim Gerichtsvollzieher landen. Bei der Erstellung einer Urkunde liest und erklärt der Notar den Parteien den Inhalt und die Bedeutung der Urkunde, und wenn die Partei Fragen hat, kann sie diese stellen. Natürlich sollte nichts unterschrieben werden, solange nicht für die Partei ersichtlich ist, was das Dokument enthält und welche Folgen die Unterzeichnung hat.

Diese Informationen sind nicht umfassend und stellen keine Rechtsberatung oder ein Angebot dar. Für Rückfragen und Auskünfte stehen wir Ihnen jederzeit unter folgenden Kontaktdaten gerne zur Verfügung (https://katonareka.hu/de/kontakt/).

Dieser Blogartikel wurde auch auf den folgenden Websites mit gleichem Inhalt in ungarischer Sprache veröffentlicht:
https://tudastar.ingatlan.com/tippek/amit-a-kikoltozesi-nyilatkozatrol-tudni-erdemes/
https://orac.hu/news_feed?orac_news_id=12848

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